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陽光城佈局產業地產 高負債下多元化之考
面對地產行業整體盈利水平的下滑，越來越多的房企開始尋求多元化轉型。9月8日，閩系房企陽光城(14.43, -0.22, -1.50%)集團(000671.SZ，以下簡稱“陽光城”)發佈公告宣佈，旗下全資子公司陽光城香港擬以不超過人民幣6000萬元的價格，向自然人嶽傢霖收購其持有的天安中
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國房地產有限公司50%的股權，正式介入產業地產項目的運營開發。
這是繼陽光城涉足智能傢居、醫療等領域之後的又一跨界佈局。近年來，規模快速擴張的陽光城與大部分成長型房企一樣，面臨著盈利能力下降、負債水平上升的困擾，這傢過去三年銷售額翻瞭十倍的房企在毛利率上卻降瞭將近20個百分點，資產負債率更是上升超過3倍。啟動多元化的佈局能否幫助陽光城解決這一系列的難題？
多元化佈局
陽光城發佈的公告顯示，該筆交易的主要標的資產是位於廣東清遠的天安智谷項目，天安中國房地產通過下屬子公司間接持有該項目50%的股權。上述項目位於廣東清遠高新區百嘉科技創新園，用地面積為215,189.20平方米及226,022.93平方米，容積率為1.5。
作為天安中國旗下最新的一代產城融合旗艦項目，清遠天安智谷項目已於2014年8月開工奠基。項目計劃總投資50億元，擬以天安集團旗下已運營成功的的深圳雲谷、上海矽谷為參照模式，打造集科研、辦公、商務、交流、生活、生產型服務等綜合業態於一體的產業地產項目。根據天安中國房地產有限公司董事局主席嶽傢霖透露，建成後的天安智谷項目將可吸引1500~2000傢以上優質企業入駐，提供約5萬個高端產業技術及管理崗位，可實現園區年技工貿總產值200億元，年稅收達15億~20億元。
盡管這筆交易的價格隻有6000萬元，但收購上述項目意味著陽光城將首次涉獵產業地產項目的運營開發。“公司堅持"守正出新，房地產+"戰略思路，進入產業地產領域是公司進一步健全業務結構的戰略選擇。”陽光城證券事務代表在回復《中國經營報》記者采訪時表示，陽光城目前已形成瞭住宅、商業兩大品類，通過與天安中國房地產的合作獲得旗下的項目儲備資源，未來可以進一步提高盈利能力。同時陽光城有望通過產業地產的經驗和資源，進入城市更新和產業運營。
在陽光城的收購公告中，陽光城也強調稱，本次交易有利於公司實施“3+X”(長三角+大福建+京津冀+戰略城市點)的發展戰略，探索產業地產領域，靈活利用並購等手段多元化、有節奏地獲取新的項目資源。而本次交易完成後，公司將增加公司房地產項目儲備資源，有利於提高公司未來房地產項目的盈利能力。
這是陽光城繼涉足智能傢居、醫療等領域之後的又一跨界佈局。從2014年開始，規模快速擴張的陽光城就已經邁出瞭多元化的步伐：當年3月份，陽光城宣佈與福建星網銳捷通訊股份有限公司設立合資企業，在研究開發智能社區、智能傢居、雲呼叫服務中心、智能社區的優勢產品等方面建立戰略合作關系，實現優勢互補，共同應對行業的升級。
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同年7月，為瞭進一步拓展醫療健康產業業務，陽光城又宣佈增設醫療健康事業管理中心等部門，主要負責公司醫療衛生行業及其相關領域(醫療保健業、醫療教育業)的投資、運營，以及接受醫療衛生機構委托從事醫院管理，提供醫院管理咨詢服務等業務。與此同時，陽光城出資2000萬元在上海設立瞭上海威至博醫療投資管理有限公司，負責陽光城在衛生行業及其相關領域(醫療保健業、醫療教育業)的投資、運營，以及接受醫療衛生機構委托從事醫院管理，提供醫院管理咨詢服務等業務。
進入2015年後，陽光城在“房地產+”的戰略支持下，正式開始進入金融領域。今年5月22日，陽光城宣佈，聯合福建省能源集團等企業共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。陽光城出資1.95億元占海峽人壽註冊資本的13%，成為海峽人壽的前三大股東之一。陽光城認為，參與設立海峽人壽，將有利於公司充分利用兩岸市場有效資源，挖掘金融行業和新興產業的投資機會，培育新的利潤增長點。
“多元化可以說是陽光城的"二次創業"。”一名長期跟蹤陽光城的券商分析師認為，陽光城在房地產主營業務的基礎上，陸續進入金融、互聯網、醫療、教育、智能傢居等領域，可以幫助其完成企業戰略的全面升級。
資金之考
事實上，房地產企業佈局多元化已經成為當下房企轉型的新趨勢，面對地產行業整體盈利水平的下滑，諸如恒大、萬科這樣的龍頭房企都在尋求新的利潤增長點。近年來擴張迅猛的陽光城，雖然已經成功躋身中型房企之列，但其面臨的盈利能力下滑、負債上升等問題也更為迫切。
數據顯示，從2011年至2014年，陽光城地產業務的毛利率處於一個急速下滑的通道中，2011、2012、2013、2014年陽光城房地產主營業務的毛利率分別為49.43%、38.87%、36.29%和31%，四年時間下滑瞭近20個百分點。
“地價在漲，地價占房價的比重越來越高，融資成本也在漲，房價的漲幅卻趕不上成本的漲幅，行業利潤被持續擠壓。”在2014年的一場行業論壇上，時任陽光城集團總裁的陳凱發言認為，房企利潤下滑並非陽光城一傢，而是行業大勢所趨。
也就在2014年，陽光城開始提出“穩增長、調結構、保利潤”的短期戰略目標，明確對利潤率提出瞭考核。為瞭穩住利潤率，陽光城一方面大力調整項目佈局，加大在福建和長三角等高成長性區域的投資，另一方面就是佈局多元化，以延長和豐富產品線，尋求新的利潤增長點。
“此次以收購的方式涉足產業地產，相信可以提升集團的利潤空間。”陽光城方面明確表示，這不僅是多元化手段獲取新的項目資源的方式，也是集團提升利潤表現的嘗試。
然而，對於此前並未有產業地產運營經驗的陽光城而言，佈局產業地產的風險也不言而喻。專業的產業地產運營商，需要有強大的產業資源整合能力，即便萬科這樣的行業龍頭，其在產業地產領域的試驗也曾出現過鄭州美銘產業園這樣的不成功案例。在品牌和資金實力上都不占優勢的陽光城要在產業地產領域取得一番作為，其考驗可想而知。
針對本報有關其未來產業地產的佈局發展規劃和目標，以及此次收購的清遠智谷項目如何運營開發的查詢，陽光城未能作出回復。
值得註意的是，經歷瞭三年時間高速擴張的陽光城目前在資金鏈條上並沒有太多可供周旋的空間。截至2015年6月底，陽光城的資產負債率依然維持在85%的高位，其財務水平較同等規模地產公司並不具有優勢。面對多元化產業帶來的持續投資資金需求，陽光城也許需要有更多的融資途徑以維持資金鏈的穩定。
作者：王小明來源中國經營報)
(責任編輯：Newshoo)
新聞來源http://business.sohu.com/20150912/n420954891.shtml
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